热点信息
普洛斯中国总裁杨传德：行业老大物流地产心经
2014-09-02 10:15:12 来源：新浪房产
对于探头张望的新兵和浸淫多年的物流开发商来说，普洛斯是不得不提的行业标杆。近日，乐居记者专访普洛斯中国区总裁杨传德，听他畅谈普洛斯的成功之道。
物流地产突然间成为一个热门行业，大家都想来分一杯羹。对于探头张望的新兵和浸淫多年的物流开发商来说，普洛斯是不得不提的行业标杆。
作为全球领先、亚洲最大的物流基础设施提供商，自从2003年进入中国市场以来，普洛斯就牢牢占据着市场第一的宝座。为什么普洛斯成为了行业老大？
居然是以下关键词：本土化，外企普洛斯的管理团队基本上都是了解中国市场的中国人。确定好本土化战略以后，普洛斯在进入中国的10年里快速将规模做大，拉开了和同行之间的差距。
其次，普洛斯将自身的角色定位为“资源整合者”，而非单纯地“出租仓库”，将客户、投资人、政府、合作伙伴，都聚集在自己创造的增值服务平台。这一点能产生什么样的效用？首先是客户的黏度因此增加，其次，是推动当地的经济发展和产业升级，这是各地政府非常欢迎的。
以上只是普洛斯的“物流心经”的一招半式。近日，乐居记者专访普洛斯中国区总裁杨传德，听他畅谈普洛斯的成功之道，以及行业老大是如何看待中国物流基础设施服务的巨大市场。
记者：普洛斯在中国市场做到这么成功，靠的是什么？
杨传德：我们是2003年进入中国的，从第一天开始我们就选择了本地化的战略，这是最关键的因素。很多外资企业不太懂中国，觉得这个也是风险，那个也是风险，可我们看到的是各种各样的机会。有了对市场更深层次的了解，做出来的决策让我们把握住了市场机遇。进入中国后我们也理解到两件事：第一是我们要发展这个行业，把这个行业做大、把标准做起来；第二是要领导这个行业，我们必须把关键的资源（如土地、客户）做强、做大，把规模和网络效应做出来。规模扩大以后，普洛斯的优势很快就突显出来，这个行业是需要规模来支撑的。另外就是要选对方向。我们刚进入中国的时候，中国是以出口为导向的经济增长方式，可是我们通过对市场的研究，看到了内需市场的发展潜力，因此从2006年开始，我们的布局重点就转向以服务内需市场。事实证明，我们的决策是正确的。有了规模，选对了方向，很多事情就水到渠成了。
记者：您说的本土化主要体现在哪些方面？
杨传德：我们做物流基础设施，有些人可能会有误解，觉得“不就是盖个仓库出租嘛”，这绝对不是这么简单。从本质上来说，仓库网络只是我们服务的载体，我们是一个“资源整合者”，我们主要的业务是集中在运营管理和为客户提供增值的服务上面。说到本土化，是体现在很多方面的。例如，我们的管理团队，基本上都是了解中国的中国人，甚至说是了解市场的当地人。我们的客户经理，不但有本地的经验，更重要的是了解客户的需求，这样在为客户服务的时候，就能够从客户的立场出发，为客户制定优化的仓储解决方案，帮助客户在提高物流效率的同时，最大限度地节约物流成本。此外，普洛斯已经把资源与服务系统化了，不是只靠某一个客户经理，而是依靠整个团队、资源、平台来拓展我们的业务及服务我们的客户。
记者：普洛斯进入了34个城市，你们选择入驻城市的标准是什么？
杨传德：从2006、2007年开始，我们战略上转向内需市场后，主要在省会城市、枢纽城市进行网络布局，我们会考察所选的市场的经济增长、消费水平、人口结构等诸多方面。我们自己有一套专业的分析方法和甄选标准，例如我们会将“要进入的新兴市场”与我们“已进入的成熟市场”进行分析、比对和预测。此外，我们也会借由我们的客户资源来了解一个新兴市场。
记者：你们在中国市场的占有率是多少？
杨传德：中国的物流基础设施市场发展空间很大，因此普洛斯把中国看成是一个很重要的市场。但外界所传言的普洛斯占的份额很大，其实是存在误解的
根据仓储协会2012年的统计，全国的仓储的总体量是6.98亿平方米，但截至2013年底，12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约仅有1300多万平方米，占不到2%。在现代物流设施的1300多万平方米里面，普洛斯占了大概50%左右，但是我们不认为这个数字会一直保持在50%，因为市场会不断的变大，我们的份额相对会降下来，这是一个很正常的事情。这个市场太大了，现代物流设施这块在整个物流市场的体量里面是很小的一部分，因此，我们的市场占有率没有外界传言的那么高。
记者：你们旗下的物流园区的出租率平均保持在什么样的水平？
杨传德：普洛斯已建成物流园区的稳定出租率一直都保持在90%以上，而且我们每年还差不多新开发200到300万平方米，这就说明我们的运营能力很强。现在我们每年增长的量差不多是竞争对手的开发总量。
记者：以前的客户主要是第三方物流，现在电商的比重是不是越来越大？
杨传德：我们客户中租赁面积最大的还是第三方物流行业类的客户，大概占了一半以上。如果按照行业划分的话，电商大概占了25%，2009年的时候电商只占3%。同时要想理解，从2009年到现在，我们的已完工物业的总面积也翻了三、四倍，这样算下来可见电商行业客户的增长速度非常快。电商的发展拉动了快递行业，2010年之前快递行业与我们公司基本没有合作，现在快递行业客户的租赁面积大概占10%左右，增长也非常快。主要的快递行业领先者都是我们的客户。
记者：业内都说你们的基金管理很好，有什么经验可以分享？
杨传德：普洛斯整个集团大概有7、8只基金，主要在日本和巴西。在中国，我们2013年11月成立了一个基金，这只总投资30亿美元的开发基金是用于在中国开发物流基础设施的。我认为，基金的成功与否，本质上除了有一个专业的基金管理团队外，更重要的是要拥有一个强而有力的运营团队，这也是全球知名的机构投资人愿意投资普洛斯的原因。
记者：一些地方政府更愿意把土地给那些带来更多的税收和工作机会的企业，这种情况下你们如何应对？
杨传德：这个现象我们很早就已意识到，因此我们早在几年前就已启动搭建了很多不同的增值平台，能帮助地方政府创造效益、发展与聚集产业、创造税收、解决就业，包括我们的工业平台、日本产业园，总体解决方案平台（TotalSolution）等，我们还会持续的创造更多增值平台为当地政府创造效益。
记者：你一直讲中国的物流市场是巨大的，这个市场现状是怎样的？
杨传德：普洛斯一直把自己定位和努力成为行业资源的整合者，我们希望将客户、投资人、政府、合作伙伴，都聚集在普洛斯这个平台上。不仅是产生“加法效应”，而是产生“乘法效应”。普洛斯在中国十多年的发展中，搭建了一个有规模的实体平台，以这个实体平台为载体，我们可以创造非常多的增值服务，从而增强客户的黏度，并为我们平台上的伙伴们创造价值。未来这个市场会出现许多整合并且会产生大者恒大的局面。
记者：大家都想在物流地产市场分这一杯羹，是否是看中了它的高回报？
杨传德：说实话，我们这个行业从来不是一个暴利的行业，它是一个长期、稳定的行业，这也是为什么以往在中国没人关心或想进入。确实现在有些资金进入，因为相较住宅的限购和商业地产较低的投资回报率，物流看似比较吸引人。但是我们这个行业是非常重运营能力和网络效应的，不是单单拿地把设施建成就了事的。仓库其实是最容易建造的建筑体型，但是为什么有许多同行的仓库建成后利用率非常低，无法创造效益，这可以说明一些问题。